Que serions-nous sans nos amis banquiers ?

Certainement en train d’errer de grottes en grottes en quête d’un toit pour éviter que le ciel ne nous tombe sur la tête !

Recourir à un prêt pour acheter un bien immobilier est quasi-systématique.

Nous allons dissocier l’achat d’une résidence principale d’un immobilier loué.

Concernant la résidence principale, et surtout si c’est la première, on n’a pas le choix, on calcule sa capacité d’emprunt en fonction de ses revenus, on vérifie que ça va passer tous les mois et on fonce !

Lorsqu’on décide d’investir dans de l’immobilier qu’on va louer, le crédit fait partie intégrante du projet. C’est la résultante globale des revenus que l’on va percevoir moins les échéances du prêt qui rend le projet intéressant. Ici, le prêt a d’autres fonctions que le pur césame vers l’achat.

Il est décisif par son taux : si ce taux est trop élevé, le projet ne sera pas rentable et il vaudra mieux utiliser sa capacité d’épargne ailleurs.

Il est tactique par l’assurance de prêt que va demander le prêteur : parmi les objectifs d’un foyer, nous trouvons souvent la sécurité familiale en cas de décès ou d’invalidité. Grâce à la protection de l’assurance du prêt, l’investissement remplit aussi cet objectif.

Ceci étant dit, combien peut-on emprunter ?

CAPACITE D’ENDETTEMENT :

On prend ses derniers avis d’impôt et on additionne tout ce qu’on gagne (moyenne des revenus réguliers des trois dernières années), ce sera la case “ressources”. Si c’est pour acheter de l’immobilier à louer, on n’oublie pas de rajouter les “hypothétiques” loyers du projet à venir.

On prend ses relevés de compte et on additionne tous les crédits existants (voiture, travaux, immobiliers déjà en place,…).

La somme de vos crédits (y compris celui que vous vous proposez de faire) divisée par l’ensemble des ressources (y compris celles que vous vous proposez de toucher) ne doit pas dépasser ……… un pourcentage compris entre 33 % et 40 %.

Ce “taux d’endettement” est variable car il dépend du “reste à vivre” après le paiement des crédits. Celui à qui il reste 10 000 € par mois après remboursement sera plus tranquille que d’autres pour manger tous les mois !

Pour vous octroyer le prêt, la banque va évaluer votre capacité/risque à rembourser le prêt. Elle va calculer votre “scoring de risque”. C’est une méthode très simple reposant sur leurs historiques de sinistres. Chaque caractéristique concernant la vie de l’emprunteur est notée. Par exemple, lorsqu’on est marié, la note sera de 3 alors qu’en étant célibataire, la note sera de 1. Avec 3 enfants, la note sera de 5 quand elle sera de 0 si l’emprunteur n’a pas d’enfant. Un célibataire sans enfant aura plus de chance de planter la banque que d’autres, et pour lui, ce sera très dur d’avoir un prêt !!!  D’autres critères sont pris en compte comme l’ancienneté professionnelle, la qualité du contrat de travail, l’employeur, et j’en passe. Si le total des points atteint dépasse un seuil plancher il y a accord de prêt, sinon il faut aller tester les statistiques d’une autre banque !

LE TAUX D’EMPRUNT :

Le taux du prêt que vous fait le banquier dépend de plusieurs éléments :

–  à combien touche-t-il l’argent sur le marché ? en fonction de la durée de votre emprunt les marchés diffèrent (à court terme c’est l’Euribor et à 10 ans c’est le TEC 10 par exemple).

– à combien il facture le risque ? les bons dossiers ont plus de chance d’arriver à leur terme, donc le risque est moindre, donc le coût de couverture du risque est moins cher.

– à combien il se paye ? quelle commission il va prendre sur votre dossier ? Avec un bon dossier, il pourra compter sur d’autres ressources comme les comptes chèques, avec des abonnements, des cartes bleues plus chères, des assurances, … donc il peut “lâcher” un peu de commission sur le prêt.

TYPE DE PRET :

Il existe deux types de prêt : le crédit amortissable et le crédit in fine.

Pour le crédit amortissable, le plus couramment utilisé (surtout pour la résidence principale), lors du remboursement des mensualités, on paye des intérêts, de l’assurance en cas de décès et … un morceau du capital emprunté. C’est qui fait diminuer le capital restant dû jusqu’à zéro lors de la dernière mensualité prévue.

Pour le crédit in fine, les mensualités sont composées d’intérêts et de primes d’assurance décès. Et ce n”est qu’à la fin que l’on rembourse le capital, en une fois. Et c’est pour pouvoir rembourser la somme à la fin que l’on doit bloquer une somme d’argent dès le départ. Elle va capitaliser et atteindre, on l’espère, le montant dû.

A NOTER :

Lorsqu’une banque a atteint ses objectifs commerciaux, elle devient plus sélective. Par conséquent, si un refus vous semble excessif, allez en voir d’autres.

Outre le coût du crédit, le banquier va prendre des garanties et ………. vous devrez payer !

Il existe trois types de garanties le plus souvent utilisées, dans l’ordre de coût décroissant : l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers et le cautionnement. Vérifiez si vous ne pouvez pas bénéficier d’une caution (la banque elle même ou d’autres organismes proposant ce service comme la MGEN).

On n’oublie pas de vérifier le coût de l’assurance de prêt attachée au crédit. Cela peut aller jusqu’à 25% du coût global du crédit. Normalement, une banque ne peut pas refuser que vous vous assuriez ailleurs (loi Lagarde de 2008) et pour en remettre une couche, la loi Hamon de janvier 2014 autorise les emprunteurs à changer d’assurance au bout d’un an.