INVESTISSEMENT EN LOI PINEL
Pour ceux qui souhaitent acquérir un logement neuf et entamer leur fiscalité sur les revenus, le nouveau dispositif fiscal a pour nom Pinel.
Il est question de réduction d’impôt, donc pas d’effet de tranche marginale. La nouveauté est la possibilité de louer à un ascendant ou un descendant. Comme pour toute loi d’incitation visant à contrôler la progression des loyers, l’investisseur devra obligatoirement louer son bien nu comme résidence principale du locataire en respectant un plafond de loyer par mètre carré. De plus, le foyer du locataire ne devra pas dépasser un plafond de ressources.
L’investisseur pourra étaler sa défiscalisation sur 6 – 9 ou 12 ans. Cette dernière est exprimée en pourcentage du coût d’acquisition (prix d’achat et frais attachés comme les frais de notaire, de garantie …) :
. 12% sur 6 ans (minimum obligatoire) soit 2% par an
. 18% sur 9 ans (6 ans + 3 ans prorogeable) soit 2% par an
. 21% sur 12 ans (6 ans + 2 fois 3 ans prorogeable) soit 2% par an pendant 9 ans et 1% par an pour les 3 ans restants
Pour un investissement Pinel en outre-mer, les réductions sont de 23% pour 6 ans, 29 % pour 9 ans et 32 % pour 12 ans.
Ces durées correspondent aussi à l’obligation qu’il aura de louer le bien.
La première obligation est de louer de façon continue et effective pendant la durée de son obligation de conservation. Il faudra respecter un plafond de loyer en fonction de la zone où se situe le bien et de la surface du bien loué. Pour les biens d’une surface inférieure à 63 m2, il faudra pondérer le plafond et pour les biens ayant une surface supérieure à 63 m2, il faudra sous pondérer les plafonds.
Dans la zone A1 bis, Paris et région parisienne, le plafond au m2 est de 16,72 €. Dans la zone A1, il ne faut pas dépasser 12,42 € par m2, en zone B1, 10 € et en zone B2, 8,69 €.
Ceci étant à titre indicatif car il existe des dérogations en fonction des marchés locaux et des besoins incitatifs en constructions neuves.
Pour l’outre-mer, les plafonds sont de 10,02 € par m2 ou 12,42 € par m2.
La seconde obligation, moins contraignante, est relative à un plafond de ressources que le locataire ne doit pas dépasser. Par exemple, en zone B2, un couple avec deux enfants à charge ne doit pas dépasser 52 380 € de revenu annuel.
Enfin, un investisseur ne pourra réaliser plus de 2 acquisitions par an pour un montant global de 300 000 €. La réduction d’impôt de ce dispositif entre dans le dispositif du plafonnement des niches fiscales.
Exemple : un particulier souhaite réaliser un investissement immobilier pour un montant de 200 000 € (comprenant le prix du bien et tous les frais rattachés, frais de notaire, frais d’hypothèque, frais bancaires, …).
Il souhaite louer sur une durée de 12 ans. La réduction d’impôt se calculera comme suit :
. pour les 9 premières années de location : 200 000 € x 2% par an soit 4 000 € de réduction d’impôt par an pendant 6 ans
. pour les 3 suivantes : 200 000 x 1% par an soit 2 000 € de réduction d’impôt par an pendant 3 ans.
Sur 12 ans, la réduction d’impôt globale sera de 42 000 €
Pour qu’il n’y ait pas de remise en cause de l’avantage fiscal, il faut louer son bien dès la fin de la réalisation et en continu (ne pas interrompre la location pendant plus de 12 mois pendant toute la durée d’engagement).
Pour conclure, on pourra se féliciter de ce nouvel opus fiscal car il est possible de louer à ses enfants et les taux de réduction pratiqués ont un réel effet sur le rendement de l’opération.
Se servir des loyers pour équilibrer l’achat à crédit, avec des taux de prêt aussi bas, cela faisait longtemps que l’effort d’épargne n’avait pas été aussi léger.
Nous rappellerons qu’il faut absolument choisir un emplacement de choix et « lacher » quelques points de rentabilité, ce sera le meilleur garant de votre sérénité dans le temps.
Enfin, pour ceux qui connaissent ou qui seraient plus aventureux, l’investissement en loi Pinel outre-mer permet de réaliser des opérations blanches (les loyers encaissés et les impôts non payés sont suffisants pour payer le crédit !)