Investir dans des parts de SCPI en pleine propriété permet de percevoir les loyers  trimestriellement et, si besoin, de les vendre ou les transmettre. Nous avons vu aussi  que lors d’une donation, on pouvait ne donner que la nue-propriété des parts pour  se réserver l’usufruit jusqu’à sa mort (donation avec réserve d’usufruit).

  Pour ce faire, on démembre la propriété, c’est à dire que l’on sépare les différents  droits composant la propriété. D’une part, l’usufruit qui permet à son détenteur  d’utiliser le bien,de l’habiter, de percevoir les loyers d’un appartement ou les intérêts  d’un placement, et, d’autre part, la nue-propriété qui permet de vendre le bien,de le modifier.

“Cerise sur le gâteau, c’est celui qui perçoit l’usufruit qui doit déclarer la pleine propriété d’un bien à l’ISF. Par conséquent, l’investisseur en nue-propriété n’a rien à déclarer !”

Ce procédé, lors d’une donation se nomme démembrement à titre gratuit et la durée du démembrement correspond à l’espérance de vie de l’usufruitier. Lors du décès de l’usufruitier, ce droit viager rejoint naturellement la nue-propriété sans taxation. 

Il est aussi possible de démembrer un bien pour une durée fixée dès le départ. Cela s’appelle un démembrement temporaire à titre onéreux. De la même façon, au terme de la durée du démembrement temporaire, l’usufruit rejoint la nue-propriété. C’est comme un bail à durée défini, lorsque la durée est terminée, le propriétaire reprend l’usage de son bien.

Lorsque le démembrement est réalisé sur une SCPI déjà en sa possession, il convient d’enregistrer cette donation chez un Notaire, tant pour la fiscalité que pour l’aspect juridique. En effet, dans l’esprit collectif, l’usufruit rejoint la nue propriété mais encore faut-il que l’administration fiscale considère qu’il y ait eu démembrement. L’acte notarié permet d’apporter cette preuve et est opposable à toute contestation.

Il est également possible d’acquérir des parts de SCPI déjà démembrées.Cette opération procure un réel intérêt patrimonial.

Acquérir la nue-propriété : en n’achetant que la nue-propriété on se prive pendant la durée du démembrement (de 5 à 15 années généralement) des loyers. Ces derniers seront perçus par l’usufruitier. La première conséquence se portera sur le prix d’acquisition. En ne payant que la nue-propriété, l’investisseur aura un prix décoté, par exemple, pour un démembrement de 10 ans, environ 65 % de la valeur totale. Ce qui signifie, qu’au terme des 10 ans, lorsque l’usufruit rejoindra naturellement la nue propriété, l’investisseur réalisera une “plus-value” d’environ 35% en devenant plein propriétaire. De plus, entre temps, si la valeur des parts a progressé, la pleine propriété des parts sera  plus élevées.

Acquérir l’usufruit : en n’achetant l’usufruit, l’investisseur va percevoir les loyers pendant la durée du démembrement. En versant  35% du prix dans notre exemple, l’investisseur percevra environ 5% pendant 10 ans. La plupart du temps, les particuliers n’achètent pas l’usufruit car après fiscalité (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux …) sur les loyers, l’opération n’est pas rentable. Ce sont les entreprises qui investissent dans l’usufruit car en comptabilité des sociétés, il est possible d’amortir l’usufruit.

Cerise sur le gâteau, c’est celui qui perçoit l’usufruit qui doit déclarer la pleine propriété d’un bien à l’ISF. Par conséquent, l’investisseur en nue-propriété n’a rien à déclarer !