Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des organismes permettant  aux investisseurs de se diversifier dans l’immobilier sans passer chez le notaire !

    L’objet d’une SCPI est l’acquisition (ou la construction depuis juillet 2013) et la    gestion d’ immobilier locatif (murs commerciaux, immeubles loués nus, …). Vous  avez la possibilité d’acquérir des parts de cette société, ainsi, vous détenez  un  morceau du parc immobilier et des loyers qui vont avec.

  Outre la diversification,  l’intérêt d’un tel investissement est la rentabilité et/ou  les avantages qui y sont  affectés (fiscalité, démembrement). De plus, il est  possible d’acquérir ces parts à  crédit, comme un appartement, et les loyers  perçus remboursent une partie du  prêt, ce qui permet un effet de levier  important.

“Outre la diversification, l’intérêt d’un tel investissement est la rentabilité et/ou  les avantages qui y sont  affectés (fiscalité, démembrement)”

 Chaque SCPI a une politique d’investissement, une thématique commune à chaque immeuble choisi. Par exemple, des SCPI d’immeubles en murs commerciaux ou d’habitation entrant dans le champ de loi de défiscalisation (Scellier, Duflot, …).

SÉCURITÉ : Même si l’investissement est fait de parts de société, il entre dans la classification immobilière (déclaration des revenus dans la déclaration 2044 des revenus fonciers) avec ce que cela comporte de rassurant. L’actif de la société est composé d’immeubles sélectionnés par un comité d’experts. Même si les experts peuvent se tromper, c’est quand même rare ! Par conséquent, le fait de détenir une multitude d’immeubles disséminés aux quatre coins de l’hexagone (ou d’Europe avec une SCPI d’immeubles situés en Allemagne par exemple) diminue de façon significative le risque de dévalorisation brutale et inattendue de son patrimoine. Le facteur sécurité est donc essentiel dans le choix d’une SCPI.

” La rentabilité moyenne des loyers distribués  pour 2013 a été de 5,13%.” 

DISPONIBILITÉ : Cela dépend ! Une SCPI à capital variable rachète directement les parts de ses actionnaires. Tout sera donc une question de délai administratif puisque c’est la SCPI qui s’occupe de la vente. Pour les autres, il sera question du marché secondaire avec la loi de l’offre et de la demande où les critères de qualité du parc et du taux d’occupation sont essentiels. Dans le pire des cas, les SCPI ont l’obligation, par l’AMF (par la création d’un fonds de remboursement), d’assurer la revente des parts.

RENTABILITÉ : La rentabilité moyenne des loyers distribués  pour 2013 a été de 5,13%. C’est un très bon taux, de surcroît en période difficile. Il faut mettre cette rentabilité dans le contexte où l’on se situe. Actuellement, les taux financiers à risque comparable (livret A, fonds euro des assurance-vie, obligations) sont beaucoup moins intéressants. Ce taux n’est pas garanti et dépend de la gestion de la SCPI. Certaines vont, en période excédentaire, garder des réserves (reports à nouveau dans le bilan)  pour les années de vaches maigres pendant que d’autres, plus cigales que fourmis, distribueront tout, et se trouveront fort dépourvues … La rentabilité est aussi composée de l’évolution de la valeur de la part. Elle est liée directement à l’appréciation de la valeur des immeubles qui la composent et, si la diversification est raisonnable, suit  le marché de l’immobilier.

FISCALITÉ : Une SCPI, comme une SCI à l’Impôt sur le revenu, est fiscalement transparente. L’investisseur devra donc déclarer les loyers perçus dans la catégorie des revenus fonciers dans la déclaration 2044. On pourra déduire les intérêts d’emprunt ainsi que les déficits fonciers antérieurs non encore imputés.

TRANSMISSION : Comme un bien immobilier classique détenu en direct, les parts de SCPI sont intégrées à l’actif net successoral du défunt. Dans le cas de stratégie de donation, du fait de leur faible prix unitaire, elles ont l’avantage de pouvoir s’ajuster avec précision aux montants des abattements. Bien sur on peut également les démembrer pour ne donner que la nue-propriété ou l’usufruit selon l’objectif patrimonial du détenteur.

REVENUS COMPLÉMENTAIRES : C’est une solution idéale pour se constituer un revenu complémentaire. Tous les trimestres, en fonction du coupon qui aura été voté en début d’exercice, un loyer sera versé sur le compte de l’investisseur. Une SCPI peut avoir d’autres intérêts patrimoniaux significatifs. Il est possible d’acquérir des SCPI démembrées, soit en investissant dans la nue-propriété ou dans l’usufruit selon le besoin de revenus immédiats ou de stratégie de revenus différés si l’on souhaite investir sans alourdir la note de l’impôt sur le revenu.